Requisitos legales de citación para la junta de propietarios
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Requisitos legales de citación para la junta de propietarios

Es necesario que se cumplan los requisitos legales de citación para la junta de propietarios para no incurrir en causa de nulidad de la junta.

Vamos a ver los requisitos legales de citación para la junta de propietarios que vaya a celebrar la Comunidad.

La citación para la junta de propietarios en la Ley de Propiedad Horizontal

Es importante recordar los siguientes artículos de la Ley de Propiedad Horizontal:

artículo 9.1 h) LPH:

«h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.»

artículo 16 LPH:

«2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9…

3.  La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan».

Recordar: 

Si no se cumplen los requisitos legales de citación para la junta de propietarios se podría declarar nula la junta y los acuerdos adoptados en ella, al infringirse  e los preceptos de la LPH sobre convocatoria y citación.

Requisitos legales de citación para la junta de propietarios

Seguimos los fundamentos del Tribunal Supremo en sentencia dictada en fecha 3.11.2020:

1.- Panorama Normativo:

A tenor del artículo 9.1 h) y el art. 16.2 de la LPH, no ofrece duda que la comunidad ha de ser cuidadosa con la citación de los propietarios a la junta en que se adoptan los correspondientes acuerdos por los que se ha de regir la vida comunitaria; para ello la Ley determina la forma en la que se ha de llevar a efecto tal citación, indicando tres posibilidades al respecto a través de un orden jerárquico de necesaria observancia:

Si el propietario ha comunicado un domicilio para sus notificaciones, hay que hacer la citación en ese lugar.

En defecto de lo anterior, es válida la citación practicada en el piso o local, llevada a efecto con quien ocupe dichos inmuebles.

Ante la imposibilidad de la citación, en los domicilios indicados, a través de notificación en el tablón de anuncios.

De esta forma, se concilia el necesario conocimiento que corresponde al propietario para ejercitar su derecho de voto, y, por otra parte, los indiscutibles intereses de la comunidad en su conjunto, que no puede quedar paralizada por la imposibilidad de practicar una notificación al propietario, siempre claro está cuando se haya intentado llevarla a efecto con sujeción a los requisitos legales de validez antes reseñados.

Sentencia del Tribunal Supremo de 28.06.2007: en esta sentencia se precisa la trascendencia e importancia de cumplir con los requisitos legalmente exigidos para la citación de los propietarios a Junta, a los efectos de ejercitar su derecho de disposición sobre los asuntos comunes, a través del ejercicio del derecho voto y lo hace en los términos siguientes:

«La Ley de Propiedad Horizontal ha dispuesto unas normas para la convocatoria de las Juntas de Propietarios, que deben ser cumplidas, al configurar un sistema de garantías, ya que, si bien los titulares de pisos o locales de negocio gozan de libertad de acudir o no a las Juntas, no se les puede impedir su asistencia por falta de conocimiento de su celebración.

En la citación correspondiente, debe constar el lugar, el día y la hora de celebración y el orden del día, pues, como antes se ha indicado, aunque la asistencia sea voluntaria, no cabe privar a ningún propietario del previo conocimiento de los temas a tratar, que les sirva para decidir su posición y su asistencia, lo que resultará imposible si no figura en la convocatoria.

La citación debe ser personal y por escrito en el domicilio señalado, que constituya la residencia de los titulares en España, o, en su defecto, en el propio piso o local y, subsidiariamente, en el tablón de anuncios o lugar destinado en la finca a estos fines, sin que quepa que las convocatorias, con todos los requisitos exigidos, se efectúen verbalmente, toda vez que ello quiebra las garantías concernientes al propietario.

La Ley establece que la asistencia a la Junta será personal o por representación legal o voluntaria, y, para acreditar ésta, basta un escrito firmado por el propietario».

2.- Trascendencia jurídica de la falta de citación a la Junta de propietarios: 

Las normas que rigen la forma de practicar tales citaciones tienen carácter imperativo, siendo, por lo tanto, de necesario y obligado cumplimiento, cuya vulneración es sancionada por la jurisprudencia con la nulidad radical de la Junta y de los acuerdos en ella adoptados.

Como manifestación de tal doctrina podemos citar la sentencia del Tribunal Supremo 706/2003, de 10 julio, que indica:

«Todo copropietario tiene derecho a que se le cite debidamente a las Juntas de la Comunidad de Propiedad Horizontal a que pertenece, y máxime si se van a adoptar acuerdos que le afectan directamente […] Por lo dicho es plenamente ajustada a Derecho la resolución de la instancia que declara la nulidad de la Junta y de todos sus acuerdos …».

3.- Carga de la prueba de que se ha practicado la citación

No ofrece duda tampoco que ante las dificultades que implica el acreditamiento de un hecho negativo, cual es el de no haber sido citado un propietario a junta, una distribución racional de la carga de la prueba exige que corresponda la demostración de haberla realizado a quien tiene la obligación de llevarla a efecto, que no es otra que la comunidad de propietarios para la cual constituye un hecho positivo de factible y necesaria demostración.

4.- El propietario no quiere recibir la citación a la Junta

Ahora bien, la jurisprudencia igualmente previene sobre las prácticas abusivas de los copropietarios evitando ser notificados, con la fraudulenta intención de paralizar la vida comunitaria, y evitar asumir sus obligaciones frente al resto de los comuneros, haciendo recaer sobre éstos la obligación de soportar gastos que no les corresponden.

A una consideración de tal clase responde la sentencia del Tribunal Supremo 987/2007, de 19 de septiembre, que nos previene al respecto, señalando:

«Con reiteración esta Sala ha señalado que nada impide, tanto desde el punto de vista sustantivo…, como probatorio, que se pueda considerar acreditado haber tenido lugar la citación de un comunero a la Junta general, aunque no conste la fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse de recibo, siempre que se den determinadas circunstancias y entre ellas la de que se trate de un sistema habitual de comunicación entre la Comunidad y los comuneros sin queja o protesta de sus integrantes ( SSTS 13 de marzo 1997; 10 de julio 2003; 22 de marzo 2006).

Lo que se pretende es dinamizar la vida de la comunidad y evitar que la pasividad de los copropietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, propugnando un criterio flexible en ésta y en otras cuestiones en armonía con las directrices de la propia Ley, entre ellas el logro de una convivencia normal y pacífica presidida por la idea de justicia y la atención a las necesidades de la colectividad ( STS 5 de mayo de 2000). Se trata, en definitiva, de armonizar los derechos de los comuneros con los de la propia comunidad, y ello permite, sin duda, dotar de eficacia situaciones que aun alejadas de un formalismo extremo, no causan indefensión ni perjuicio a los comuneros, como es el caso contemplado en la sentencia de 28 de febrero 2005, en la que se toma en consideración el hecho de que no se hubiera formulado objeción alguna a los acuerdos adoptados, con base en que se tomaron sin cumplimentar las reglas de la unanimidad o la mayoría que, según los casos, exige la L.P.H, o en cualquier otra causa determinante de su nulidad, al fundamentarse exclusivamente en un defecto de convocatoria a la Junta y no en la entidad o contenido del propio acuerdo».

En el caso contemplado en esta sentencia 987/2007 se tuvo en cuenta que el medio empleado de comunicación con el recurrente era el habitualmente utilizado para la citación a la junta de propietarios y para la notificación de acuerdos de esta naturaleza, «[…] recepcionando -dicho recurrente- siempre inmediatamente la documentación recibida», y que la falta de conocimiento de la convocatoria alegada respondió «[…] a causas exclusivamente vinculadas a una actitud renuente a conocerla». La entrega al servicio de correos, para junta a celebrar el 10 de diciembre, se produjo el 27 de noviembre, y se intentó hacer llegar a su destinatario al día siguiente, dejando transcurrir un mes para recoger la carta, «[…] sin haber manifestado justificación o razón alguna en el retraso».

Conclusión: 

Si no se cumplen los requisitos legales de citación para la junta de propietarios se podría declarar nula la junta y los acuerdos adoptados en ella, al infringirse  e los preceptos de la LPH sobre convocatoria y citación.

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