Son frecuentes en las Comunidades de propietarios las exoneraciones genéricas de gastos que afectan a locales por el no uso de determinados elementos o servicios comunes.
Así podemos leer estatutos donde figura que los locales pertenecientes a una comunidad de propietarios están exentos de contribuir al pago de los gastos de mantenimiento del ascensor, alumbrado, limpieza de escaleras, etcétera.
Antes de seguir, recordar que una de las obligaciones principales que tiene todo propietario es la de hacer frente al sostenimiento de los gastos comunes, por lo que cualquier exoneración ha de ser interpretada siempre con carácter restrictivo, no sirviendo de excusa para no contribuir el hecho del no uso de un determinado elemento o servicio común (artículo 9.2 LPH)
Exoneraciones por gastos ordinarios y extraordinarios
La doctrina ha venido interpretando que estas exoneraciones genéricas de gastos que afectan a locales por el no uso de elementos o servicios comunes, comprenden dos cuestiones:
1.- Los gastos ordinarios por la conservación y funcionamiento.
2.- Los gastos extraordinarios por la instalación, sustitución o reforma del elemento.
Veamos la interpretación jurisprudencial cuando los estatutos de la comunidad o el título constitutivo dispongan cláusulas genéricas de exención al pago de los gastos.
Jurisprudencia sobre exoneraciones genéricas de gastos que afectan a locales
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 20.10.2010:
«Finalmente, la sentencia número 927/2008, de 21 de octubre, reiterada en la 720/2009, de 18 de noviembre, tras el análisis de la línea jurisprudencial mantenida…, concluye que en aquellos casos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carecía del mismo y que es necesario para la habitabilidad del inmueble, constituye un servicio o mejora exigible y que todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos, sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias correspondientes al portal, escalera y ascensor, permitan considerar a los propietarios de los locales afectados liberados también del deber de contribuir los gastos de la instalación de ascensor.
Haciendo aplicación de la doctrina expuesta, hay que concluir que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, ya que, como afirma la referida sentencia 1151/2008 , redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios del inmueble e incrementa no solo el valor de los pisos o apartamentos, sino de la finca en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños.»
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 7.06.2011
«Esta Sala ha declarado en STS 18 de noviembre de 2009, en un supuesto de sustitución del ascensor, en el que el título constitutivo disponía que los departamentos situados en sótano y planta de baja, que no tenían acceso al portal ni a la entrada, no contribuirían en los gastos de estos ni en los de la escalera ni ascensor, que las exenciones de gastos globales, genéricas deben interpretarse sin hacer distinción entre unos y otros conceptos, incluyéndose por tanto, dentro del término «gastos» tanto los ordinarios como los extraordinarios, porque donde la regla no distingue no hay razón para interpretar lo contrario, razón por la que excluye a estos propietarios de los gastos necesarios tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este.
No habiéndolo entendido así la sentencia recurrida, se aprecia, en suma, la infracción denunciada.
Este razonamiento no se opone a lo dispuesto en la reciente STS de 20 de octubre de 2010 en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a « gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria.
Se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.»
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 6.05.2013
«La Audiencia Provincial funda su decisión de obligar a los propietarios a cuyo favor existe una exención en la participación de los gastos de ascensor por su no utilización, en la consideración de que las obras de adaptación del servicio son gastos extraordinarios, y por lo tanto no incluidos en la genérica exención contemplada en los estatutos de la comunidad de propietarios.
La aplicación de la jurisprudencia citada exige la estimación del recurso de casación. El alcance de la exención a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en que la instalación del ascensor se realiza por primera vez.
En estos últimos supuestos, se trata de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble, por lo que la conclusión que ahora se alcanza, no se opone a lo dispuesto en otras decisiones adoptadas por esta Sala (STS de 20 de octubre de 2010, entre otras) en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a « gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria.
En definitiva, el acuerdo por el que se aprobó la participación de todos los copropietarios en la realización de las obras de adaptación del ascensor, pese a la exención contenida en los estatutos de la comunidad en relación a los gastos de ascensor a favor de los titulares de los locales de sótano y planta baja, exigía, para su validez el acuerdo unánime de todos los copropietarios. La no concurrencia de este consentimiento unánime supone la necesaria declaración de nulidad del acuerdo examinado.»
Sentencia del Tribunal supremo (Sala 1ª), de fecha 4.10.2017
«Son obligaciones de cada propietario: […] Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización […]».
2.- Esta Sala en sentencia 427/2011, de 7 de Junio, rec. 2117/2007 , declaró que se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
En el mismo sentido la sentencia de 6 de mayo de 2013 y la de 17 de noviembre de 2016.
3.- La doctrina de esta Sala viene referida a los supuestos en los que en las normas estatutarias contenidas en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal se especifica la exención para determinados locales del edificio (locales comerciales y sótanos) de contribuir a los gastos de conservación y reparación de determinados elementos comunes de los que no usan (portales, escaleras, ascensores…), e interpreta a la luz de lo dispuesto en el art. 9.1. e) LPH que las exenciones genéricas de gastos que afectan a determinados locales, contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
4.- En el presente caso se trata de sustitución de unas bovedillas por otras y la colocación de una puerta en el portal y, por otro lado, de unos estatutos que incluyen una exención «específica», en relación con los gastos de conservación. Es decir, no se trata de una exención «genérica» como la analizada en la doctrina jurisprudencial mencionada.
En la sentencia recurrida se mantiene la condena al pago de los conceptos impugnados, pues parece deducirse que no los considera gastos de conservación, sin mayor análisis.
De lo expuesto debemos declarar que de acuerdo con el art. 9.1 de la LPH , la comunidad pactó unos estatutos que exoneraban a los titulares de los locales, del pago de los gastos relativos a la conservación de las instalaciones de la piscina y del portal, por lo que en este aspecto ha de estimarse el recurso, pues las partidas que se impugnan son claramente referentes a la conservación del inmueble, como es la instalación de una puerta en el portal y la sustitución de las bovedillas existentes, obras con las que se pretende el mantenimiento de los elementos comunes referidos, sin que conste que sean instalaciones ex novo , es decir, que no existieran antes.
Conclusión:
El Tribunal Supremo ha fijado doctrina jurisprudencial sobre exoneraciones genéricas de gastos que afectan a locales, pero con la innumerable casuística que existe habrá que estar al caso concreto.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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